February 21, 2020  
第一次买房系列1:心理战

“第一次在国外买房系列”想讲的就是咱们移民或留学生在国外买房的故事,希望通过大家的不同经历和买房经验,给大家买房一个信息共享和借鉴;也希望我们都能在这块红色枫叶的土地上,拥有自己的温暖小窝。

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万事都有个第一次,第一次战战兢兢拿着老妈给的零花钱自己去买喜欢的玩具,那种紧张的感觉还记忆犹新吧?如今小不点也长成大人了,拿着辛辛苦苦积累了很多年的血汗钱去给自己在北美置办一个安身之所;从第一天跟经纪看房子开始,买房子的旅程带给我们的兴奋、思考和新鲜感,是长大成人之后第一次体验得到的。

在国外买房子和国内大不相同,国内因为土地资源和价位的因素,绝大部分人第一次买房选择的都是楼房。就拿夕子本人来说,10年前在国内买房的时候,那会儿房产交易已经热闹起来了;每个周末坐着不同建筑公司的小巴,咣当咣当横跨城市去看房的经历,差不多持续了大半年。

北美可以选择的房子比较多,除了和国内公寓楼类似的CONDO之外,还有各式的独立屋和半独立屋以及排屋。看房子也从坐咣当咣当的小巴,升级到了自己开着车或者坐地产经纪的车专程专人去看房了。

“第一次在国外买房系列”想讲的就是咱们移民或留学生在国外买房的故事,希望通过大家的不同经历和买房经验,给大家买房一个信息共享和借鉴;也希望我们都能在这块红色枫叶的土地上,拥有自己的温暖小窝。

老张的故事———北美买房是心理战

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老张的第一套房子是在美国买的。那时候他刚来美国读书时,主要靠校方资助。每月交完房租后,那可怜的千把美元就3成去了1成,剩下的钱维持一家3口吃穿,养个破车:虽不是一贫如洗,也是有点穷则思变。

老张毕业后找到工作,买房子便是拖家带口的当务之急。在这个地广人稀的富有国家,拥有一栋花园洋楼,是大多数有份稳定工作的家庭很快可以兑现的美国梦想。

老张感慨地说,他有个老同学在法国工作,年薪上了10万美金,太太在法航,也只买得起公寓房,因为西欧地少人多;居日本更是大不易,只有美国得天独厚。
首先,按美国的现行税制,你为买房贷款所付的利息可以免税。当然,贷款要过了头也紧张,你还得花钱布置房间呢。老张说,他在加州圣地亚哥市认识一位老兄,拼全力贷款和付头款,买下一栋华屋,弹尽粮绝。有一段时间窗户都只好用“人民日报”海外版糊住,不识中文的邻居们硬是看不懂这新款窗纸的韵味。这就有点苦了,也失去了买房子的意义。

老张说,买房的另一个好处是房屋增值。像加州硅谷、西雅图的房价,最近几年增长率达到10%以上,相当于买股票。减税加增值,多进少出,肥了房东,瘦了佃户。

 有一个惜财的邻人说买房还有一个好处,自己的房子,想在墙上钉几颗钉子就钉几颗。真的吗?十指连心啦,兄弟,那铁榔头敲碎的也许不仅仅是墙壁,还有你我那颗爱财之心。 但且慢!买房子有一个最大的坏处,就是你被拴住了,换个地方住就不容易了。一般来讲,买了房子3年内再卖掉,刨除一买一卖的开销,是要赔钱的。所以,买房前你得想好,几年内不打算换地方,对美国人来讲,最好也不要换老婆老公。因此,尽管当年的战友们一个个买房置业,蜕化变质为房东地主、革命对象,我还尽力保持晚节,留在无产阶级队伍里。

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买房有时候可以说是个冲动行为,有时候却是个漫长的旅程。对于老张夫妻来说,买房的时间说长不长,说短不短,半年就搞定了。

从下定买房的决心开始,老张和太太分工合作,太太负责选房子,老张管贷款,办手续。
第一件事就是请房产经纪。有些买主愿意直接跟卖房人打交道,买卖双方可以分享本应付给中间商的约6%的回扣。老张怕麻烦,又是第一次买房,有房产经纪领着走,免得吃暗亏。   

  老张太太是建筑系毕业的,虽然美国的房子这么好,她还是挑了半年,看了几十栋房子,仍没有满意的,当初挑丈夫时好像也没这么费劲。好在地产经纪很有耐心,有一天又打电话给老张太太,说有一栋房子要卖,老张太太这回是一见钟情。

  客厅是高顶,房间采光好;楼上一条走廊,一排木横栏,恰好是老张向往的“凭栏处,潇潇雨歇”。楼下有个办公室,可以叫“听雨轩”,在雨都西雅图,不听雨不行。

  一排木栏围出蓝球场般大的后花园,经过原房主7、8年的经营,已经花草茂盛,绿树成荫。这正合老张的意:前人种树,后人乘凉。园子里有一个儿童园地,女儿喜欢;还有一小块菜圃,正可供老张太太广阔天地,大有作为。

  当然,厨房是最令老张太太满意的,美国人有句话:“Kitchen is the heart of a house.”(厨房是家庭的心脏)。不包括车库,住房面积有200多平方米,3口之家居住是绰绰有余。

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  下一步就是讲价钱。老张到当地政府去调看了在同一地区,3年内与该栋房屋相近的房子的成交价,以及3年内房市的变化,定下了自己愿付的底价,并在底价上约压低了一点还价。第二个讲价回合下来,老张的报价就升到自己的底价;卖方连续几次降价,离老张的底价差别不大,大家都劝老张加点钱成了,连老张太太都帮卖家说话,但老张坚决不让步。老张说,幸好我最后坚持下来了, 3天下来,居然最终成交价就是老张一直坚持的底价。老张有些得意地说,嘿嘿,有他这个经济学家坐镇,买房子只是“小试牛刀”。

  接下来是检查房子,选贷款,办过户手续。检查房子很简单,花200来块钱请个专业人员,2小时内就完了。旧房子多少都会有些毛病,购房合同里要注明一定数额以下的修理费由卖方付,超过了议定费用由买卖双方协商,协商不成合同解约。

  找哪家银行贷款是看谁家当时的利率低。如果你缺钱花,或玩股票的收益率超过房屋贷款利率,你不妨把房款分30年慢慢还,把省下的钱用于吃喝或股票投资。当然,你也可以把贷款额的1%或2%付给银行,银行可以给你降低一点利率,行话叫“buy points”(买点)。这一套有公式换算,你指头一动就盘算出来了。

  很多老美买房时,要卖方代付“点费”,而不是仅在杀房价上做文章。这样做的好处是,用少付利息来降低每月房款,成交的房价又不显得低,不对房屋的增值有负面影响。

  还是那句老话,天下没有免费的午餐,会点菜就能吃好又少花钱。

  老张选的是30年还款期,不买点。想的是现在少付房钱,趁年轻时多点钱吃喝玩乐。“旧游无处不勘寻。无寻处,惟有少年心”,人老了再有钱也没心思玩了。

   不过老张也说,付多少头款要看你了,头款可从3%~20%,要是低于房价的20%,你还得付贷款保险费,所以很多同胞愿付20%的头款。而大多数老美第一次买房时,头款低于20%,因为这个贪图享乐的民族要留下了现钱来布置房间,而我辈同胞则是吃苦在先,享受在后。

  贷款搞定后,办手续是按部就班,在这个讲信誉,重合同的商业社会里,是没有太多可操心的。

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  据说,美国曾有一个传统,搬进新家那天,做丈夫的把钥匙交给太太,然后抱起太太跨进自己的地界,放下太太,开门。这大概是命名太太为家庭主妇(household manager)的仪式,也给了太太一种“嫁汉嫁汉,穿衣吃饭”的受宠感。虽然老张夫妻俩结婚多年,孩子也长大了,但是搬进新房的第一天,老张还是将太太轻轻抱起,跨进大门。让在一旁的朋友感动不已。

——首发2009年2月《地产周刊》

 
Posted by: Ingrid
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