February 22, 2020  
我是否该买银行拍卖房?

夕子原创

到底银行拍卖房是

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    经济危机,人人自危。大家纷纷减少了出去吃喝玩乐的次数,节省开支。小处都如此,大处更加谨慎,尤其是在买房子的时候,更是比从前加倍精打细算。

   在这个时候,银行拍卖房悄然跃入大家的视野。甚至有经纪以这类房屋作为自己的主打项目,专门组团带人去看这类房子;而房屋买卖的标题上只要出现“银行拍卖”的字样,保准点击率蹭蹭飙升。在很多人的心理,银行拍卖房一定比市价低,有机会拣个大便宜;同等的房屋,银行拍卖的房子一定更加价廉物美一些。

   夕子最近有一位朋友看中一间拍卖房,房屋条件处于可以接受的情况,虽然墙皮有些脱落,看上去地下室的地毯比较脏,不过大部分的硬件设施还是一个中上水平,价格却比周边市场房屋低了三万块。朋友最担心的,就是银行的拍卖房会不会在将来有说不清道不明的麻烦,弄不好为了这三万块的便宜,惹来一身骚就不划算了。

   到底银行拍卖房是怎么来的?银行又是如何处理前任房主因破产而强制拍卖的房子?破产房的后患是什么?本期我们就将目光锁定在银行拍卖房上,揭开这个美丽糖纸下的真实面目,也许你会因此而不碰银行拍卖房或者反而增大了对银行拍卖房的兴趣。那么,就跟随夕子一起来了解一下吧——

   银行拍卖房的来龙去脉

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   首先让我们一起看看银行拍卖房是怎么来的。银行拍卖房都是源于断供的贷款:当贷款人无法在三个月,或者半年内补齐曾经所欠的本加利贷款,以及各种费用和罚款,那么银行有权把房屋的产权转移到银行名下,并且把房子腾空房主扫地出门,同时把物业挂牌销售。

   那么,为什么拍卖房会比正常出售的房子便宜很多?夕子归结下来有这么几个原因——

  1. 耗不起,银行急于出手

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   当银行把物业的产权转移到自己名下的时候,并不是为了简单地满足自己拥有物业的“满足感”,恰恰相反,银行最不想手中有代售的物业。首先,代售的物业需要支付地税、水电暖气(冬天物业不可以把暖气停掉,否则温度过低把水管冻爆,等暖气恢复会在屋内造成水灾,造成严重损失),以及各种各样的物业管理费(包括安排专人去照看物业的安全,提供打扫,装修,以及为需要进入物业的各种要求提供服务),而这些费用都是以天计。房屋在银行手中时间越长,损失就越大,所以银行希望手中的物业以最快的速度出售。再者,手中代售的物业会占用银行的很多资源,包括资金,人力,以及某些时候不可预计的物业的天灾人祸产生的损失,时间越短,这些占用的资源,或者产生潜在损失的可能性就越小。

  1. AS IS—惨不忍睹的房屋状况

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   如果房主因为不能够按时还款,我们很难想象房主在离开房子的时候,还帮你专门打扫一遍,重新粉刷。往往银行强行没收的时候,屋内都惨不忍睹,墙皮剥落还是小事,垃圾和墙上的涂鸦,被损坏的门和电器,有问题的暖气炉,有问题的窗户和房顶是最多出现的问题。银行不会花很多钱把房屋的破坏一一修好,只能是做一些简单的清洁和修复,保证房屋结构的完整,而对于其他的小东西,就由未来房主来自己承担了,这也叫做”As IS” (这个词并没有具体的中文翻译,可以参照IKEA家具店的顾客退货商品区)condition

     如果低价,一定有某一个部分有问题,可能是房子结构,可能是房屋需要修缮的地方太多,总之银行用“As IS”这个词的时候,就明白将来的买家要花很多钱去把这个房屋修好的,同时大部分的银行拍卖房都不接受验房条件,如果要买走,就要有胆量去承担这个潜在的问题。潜在的问题包括地基有裂缝,导致房屋内部渗水,这个会导致地下室潮湿,发霉,并对房屋地基结构造成永久性的破坏,还有房屋内部一些设备的老化和不当使用;这些外面看不见的问题可能会在未来引出很多麻烦。如果买家不介意自己随便住住也就算了,但是将来情况更加糟糕的时候,寻找下一个买家可就不容易了。

  1. 30天成败见分晓

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   为银行卖房的地产经纪往往借助曾经以往的出售记录,来获得银行的信任,并获取未来银行更多的拍卖业务;做银行拍卖房能拿到比一般房源高一些的佣金,但是要求也颇高。每一个地产经纪只有30天时间,而30天之内没有Offer,银行会重新更换经纪,所以地产经纪希望抓紧时间做成这笔生意,从而未来在银行内部有一个良好的口碑,也能保住眼前的生意。能拿到拍卖房LISTING的经纪,格外热心而卖力。

      4、价格的秘密战

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   银行在定价的时候,也会明白买家想要砍价的心理,于是在标价的时候已经上浮了一部分,作为缓冲空间,并且银行在出售之前,已经预估过自己可能出现的损失,这个损失银行会最大程度地去挽回,所以没有一个银行会以低过市场价的价格出售自己的物业。好比说,为了客户砍价的准备,银行会适当把定价往上浮动不超过5%,也就是说,如果地产经纪和估价师都估计房屋价值是30万,银行会定价31万,底线也就是28万。

   有朋友误解了银行拍卖房的来龙去脉,只是认为拍卖房,就能随便砍价。看到一个条件还不错的物业,像上面提到的例子,标价31万的房子,还价23万,银行是绝对不会接受的。

    这个市场经济的条件下面,不太容易遇上便宜又超值的房子了。如果本身物业的条件很好,内部破坏不多,并且处于热门地段,那么银行不会发愁卖不了,反过来看,却因为“拍卖房”这三个字找来不少想占便宜的购买者。买家多了,势必形成抢Offer的情形,价格自然不会便宜。夕子就见过在Don MillsFinch路口的一间Condo,由于处在著名学区,卖掉的价格反而比同期同楼的一个单元要高很多。而那个房子因为不是银行拍卖房,反而没人去抢,迟迟没有卖掉。

 当然,不是说拍卖房就一定不要去考虑,夕子只是想从上面几个方面去提醒大家要注意的地方。下面,我们来探讨一下如何避免这些问题。

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 1. 买到价格偏高的拍卖房,不值。

 在看拍卖房的价格的时候,要多和周围的销售记录做比较。除非是自己十分喜欢这个区,有什么特殊的目的,比如说孩子上学,或者说亲人朋友住在附近,方便照顾,那么多做比较还是有必要的。多听专业地产经纪的分析和数据,用实实在在的数据去做参考的依据,而不是道听途说拍卖房的好处,就盲目下Offer,最后买到普通房子的价格,还要自己去花钱花精力装修,就吃力不讨好了。

 2. 买到大麻屋,害怕

 银行应该在出售前做足调查,断定物业是否曾经被用作大麻种植。但是如今的犯罪组织深谙游戏规则,于是往往买下物业,种植半年以后,马上搬走,并且整个房屋重新装修,做到天衣无缝,虽然这里那里还是能看到蛛丝马迹。比如夕子见过一个物业,在银行收房的时候,完全看不出来物业有任何问题,但是邻居纷纷投诉这个物业曾经有一段时间有很明显的种植大麻的行为,只是很快他们就重新装修,连警察和专业人士都无法断定这些曾经的活动。如果刚好没有警察的报告,银行也完全不知情,那么我怕买了这个物业的主人在某一天晚上可能会有不速之客上门找麻烦,要来“买草”呢。

 夕子建议,如果遇上一间银行拍卖房,最好多了解前任房主的情况,有任何奇怪的地方都要引起注意,比如说前任房主买了1年,就撇下不管,内部却是精装修,因为无力支付房屋贷款的房主是不可能在出售的时候把房屋装饰一新才还给银行的。

 3. 买到房屋结构有问题的拍卖房,麻烦

 银行在遇到有大麻烦的物业,一般都会以“As It”的方式出售,因为一般的西人正规装修队收费不菲,并且拖拖拉拉,银行拖不起这个时间,也不想大笔投入,如果后来卖不上价钱,反而得不偿失。这样的物业条件就很差,银行做适当的清洁和简单的修葺就上市了,购买者要知道什么地方需要翻修,什么地方可以再用,也要知道一些未来可能持续产生的问题,比如漏水导致的发霉,霉菌往往会在墙内一直生长,并且释放到房间里,对人的身体有很大的伤害。夕子曾经见过最厉害的发霉的屋子,地产经纪只是去做了简单的检查,当天就卧床不起,病倒了。之后做验屋和装修的师傅,都要用防毒面具才能进入。如果屋内空气中霉菌指标太高,政府要求把发霉的墙全部打开,取出里面发霉的石棉,再填上新的石棉,才可以允许人入住。这个成本可就大了。

 4. 买到治安不好的贫民区,后患无穷

 拍卖的原因主要是没有能力还贷款。用今天的利率都不能按时还贷款,那房主的经济情况可是够糟糕了。这样的房子一般都出现在房屋价格偏低的地段,周围的环境也一般,邻里的素质也不可以要求太高,甚至是各种案件常发生的地段。在这类地段,学校、医院这一类的公共设施也不会有很好的条件,如果家中有小孩,家长也不希望小孩整天在街上和其他家庭背景不好的小孩混在一起,当手拿可乐穿着一条裤裆在膝盖的牛仔裤张口闭口“YO YO”的时候,后悔就晚了。

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   总之,买拍卖房,主要是要做足功课,看自己是不是能接受这些周边硬件环境。最好是自己了解一些基本的房屋结构知识,多看书,多咨询行内人士。如果只是一味图低价位,那么这个时候对于买家也许真的不是一个合适的时机。夕子建议,就算自己看到路边或者公开场合看到银行拍卖房的信息,也要三思而后行,不要脑袋一热,看到那两三万的便宜,就毫不犹豫下手。

——首发2009年4月《北美时报》

 
Posted by: Ingrid
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