April 5, 2020  
80后J君的破产实录

J君的破产,成为了一个经典的买房买在最高点的例子,那么我们今天身边的火爆的房地产市场是不是另外一个2007年的卡尔加里呢?

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J君是夕子的一个朋友,本身也是地产经纪,80后的小帅哥,在卡尔加里市区专攻高级公寓,也算是本地不小的名人。此J君喜好交友,喜好抛头露面,于是在卡尔加里市区时常能看到他的广告,帅气的发型,灿烂的笑容,充满了朝气与活力。

2007年是卡尔加里疯狂的一年,大小物业都由于石油而炒上了天。从04年起短短三年,卡尔加里市中心的房价几乎翻了一倍,从世界各地前往淘金的投资者投机者痛快下手,以至于当地负责为银行做评估的评估师基本时间已经排满,需要提前一个月预约才有人手去负责处理,或者就要付双倍的费用,评估师基本上开足了马力一周七天工作也做不完桌上的案例。

J君就在这个最疯狂的时候,满心欢喜也为自己购置了一个新家。作为80后的年轻人,J君自然要生活品质,然而那个时候的卡尔加里市中心的高尚社区价格已然是天价,J君相中的这个高层大楼两室已经卖到40万以上,最终他利用手中的资源,为自己物色到了一个二楼的单位,开价40万整。

J君能说会道,却从来不善理财,虽然每个月按时还信用卡,但是过度消费让所有信用卡都额度用尽,再加上新入手的宝马,在信用分数的计算上面,J君吃了大亏。不是很完美的信用分数,再加上只能提供10%的首期,让他在贷款的时候绞尽脑汁。幸好,合作已久的贷款经纪为他找到了一个“半次级贷款”,利率超过7%,不过相比当时平均5.5%的最优利率,J军觉得可以接受。贷款顺利批准,房屋顺利交接,自然搬家大吉,新家里添置不少新潮家具,还有夜夜笙歌,美好的生活就此开始。

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步入2008年,卡尔加里来了个180度大转弯,房价见顶回落,经济开始放慢,J君的生意也不如从前,每个月的负担却是一点没有减轻。一年来贷款付了差不过三万块,加上最初的首期四万,还有期间的管理费,水电气,各种房子里新添置的东西和装修,能赚钱的J君在做了一年房主后,前后投入了差不多8万块钱。

住在房屋里,如果有稳定的收入,每个月有计划的花费,也不至于发生事故,然而J君的收入这个时候成了问题。每个月固定5000块钱的开销让从来不攒钱的年轻人尝到了苦头。时有时无的佣金不能保证按时还款,家人也没有能力帮助他挽回,于是第一次房屋断供开始了。J君苦苦哀求贷款银行作出宽限,或者试图让他们降低每个月的还款额,这个自然是行不通的了,最终三个月后,律师正式发出了申请,开始准备收房拍卖。

2008年的下半年,是全世界房地产的冬天,对于刚刚从天堂跌落的卡尔加里更是雪上加霜。卡尔加里市中心的房价普遍回落了40%,对于J君住的高级公寓,价格从最高的44万直线回落到30万附近,一夜回到旧社会。30万,对于一个两室的高层公寓,那是2004,2005年的价钱,而如今,对于没有买房的潜在购房者,盼星星盼月亮,终于把跑远了的价格盼回来了。

笑了买房的人,却苦了J君,银行一系列手续完成之后,J君在2009年的2月份搬离了自己拥有了不到两年的“家”。家具都随便卖掉了,拿上行李,投奔老爸,同时,负债累累的他向法院申请了破产保护。银行贷款在房子被最后30万拍卖掉的时候连上律师费手续费累积的利息罚款,总共还欠39万,我想世界上应该没有人会试图去为了一个三十万的物业偿还几乎40万的债务吧。

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J君的破产,成为了一个经典的买房买在最高点的例子,那么我们今天身边的火爆的房地产市场是不是另外一个2007年的卡尔加里呢?

所谓的最高点,一定要有之后的下跌作为证明,之后的下跌,又一定要有之前的持续暴涨作为前提,二者缺少了一个都形成不了最高点。回顾2007年的卡尔加里,Regina,美国,1989年的多伦多,无一不是占据了以上两个特点:暴涨和之后的暴跌。这里发生了的暴涨,基本上在两至三年内总共上涨超过40%。我们知道,房地产市场的上涨速度和通货膨胀基本是一致的,或者说略高,但是两三年涨40%就不是正常的通货膨胀,而是瞎涨,乱涨。这样的上涨透支了未来三五年的上升,就会直接导致市场的崩塌。

从多伦多地产局的数据来看,回溯到1966年平均房价两万七千块的时候,到现在的接近三十九万,每一年环比增长率是6.4%,最近十年多伦多的房价涨幅也在这个范围内(具体数据请读者自行用Google查询多伦多地产局)。今年市场的火爆很大两个推动力量是低利率和08年底的低迷,使得一大批购房者把购买推迟到今年。平均来讲,房价上涨依然在6%左右。

如果要奢求房价再一次发生大跌,让没有买上房的人有机会入市,那么就企盼现在房价快暴涨吧,一年一定要涨20%;如果他不暴涨,那么大跌从哪里来呢?所以实在要买房买在最高点,一定要等到房价暴涨的时候再买才能成功。

新年将至,就从现在开始祈祷吧。

——首发2009年12月《北美时报》

 
Posted by: Ingrid
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