April 5, 2020  
房产抄底,要抄得明白

虽然房市已经见底,但是经济大环境并没有完全恢复。利率忽高忽低,银行贷款的优势不如年初那么明显,外加受金融海啸、加国经济受挫的双重影响下,加拿大的房市也在不断变化。认定市场见底,也不尽然。但是与此同时,如果一直等待下去,也会错失不少好机会。一味想着拣个大便宜或是抄底,说不定会抄到地板上。

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 在国际金融海啸,房市乌云弥漫的今天,房市一度有些低迷,但是成交量却从春天开始一路攀升。查阅从1月份到现在的房产交易记录,华人买家占了很大比例。有人说,经济危机对于西人来说是一场浩劫;但是对于华人来说却是一个机会。因为西人的生活理念是今朝有酒今朝醉,很少会合理去用钱,聪明理财;工作很多年还租房子手中无分文存款的大有人在。在华人圈子里,除了部分年轻人是“月光族”之外,大部分的人手中还是有一些积蓄的,所以在房价低落的时候,有机会抄底。

      不仅身在北美的华人想要抄底,买价廉物美的房子,国内还专门组建了形形色色的“超底团”。这些“抄底团”手握地图,并不是为了游玩,而是标注了哪些地段热门,哪些房子抢手。相比较为平稳的加拿大房市,这些“抄底团”格外青睐美国。他们直奔加州抄HOUSE,下了飞机,不出所料,加州HOUSE确实是比北京上海的别墅值,而且又比2年前市场顶峰事降了40-50%,坐在土地上摸着房子,立刻大喜下单,也不算房子的现金回报,将来升值何时能涨回去。还有一些锁定二线城市,如匹兹堡,曼菲斯,买面积更大,条件更好的HOUSE。

房产专家劝告,无论是海内海外的“抄底团”,希望投资房产的人如果真能抄到有价值的房产,还是要根据自身情况,慎重选择:
投资目的(为了盈利,自住,出租,还是囤积升值),
选房型(HOUSE,CONDO,土地,还是土地开发项目),
参与角色(FREEHOLD,LEASEHOLD,还是CO-OWNERSHIP),
选好地段(大涨大跌的地段,还是价格未有大起伏的地段,还是小镇),
选好地区(学区,还是UPTOWN,还是DOWNTOWN)。
投资房产,不是一拥而上,这里面也有学问。商场如战场,死生之地,不可不察。

正所谓回报越大风险越大,在抄底之前,还是要好好斟酌一下即将面临的风险,这样才能百战百胜。夕子就为大家总结一下有几种抄底的风险:

  抄底风险1:一不留神就买了拖延房

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 现在很多地产开发商都在推荐楼花,行车路上,总能看到大片大片即将动工和已经开始动工的新CONDO。

提起这些新CONDO,小云就觉得一肚子的郁闷。去年多伦多城里最火爆的一个CONDO项目,小云的地产经纪替她连排了两个星期的队,好不容易抢购了一个单位,但是今年年初却得知此项目紧急下马,动工之日遥遥无期,小云只得更换目标,重新看房。有了前车之鉴,小云之后看的楼花都格外小心,最近她看中了一个城里的CONDO,条件不错,但是要2011年才交房,让小云又开始心里犯嘀咕了。她的朋友瑶瑶买的CONDO就是比之前开发商承诺的交房日期,整整拖延了一年半,害得瑶瑶一直租房子住。而且在如今楼市现状下,越长的交房时间,途中变故就越多。现在很多开发商资金紧张,外加今天这里罢工明天那里罢工的,万一房子卖不动,楼盘停工,那岂不成了烂尾楼?钱岂不打了水漂?如果水泥厂要是罢工,房子肯定要拖延了。小云又不愿意买RE-SALE的房子,所以还在矛盾中。

  夕子小提醒:消费者在购买楼花之前,售房处的销售人员都会说一番“甜言蜜语”,极力鼓吹房子的地段好、环境美、价格低,总之一切都完美,令客户不由得不动心。

 因为一系列的规范,开发商尽管如今在操作方面已大有改观,但楼花变现时仍不免有“不可抗拒”的风险:如面积误差、建筑材料的变换、规划设计的改变等。当然,由于期房价格上的优势,它一时并不会在市场上消失。不过,消费者要把握一个原则:楼花并不都是完美的。所以,要么在合同中写入各种预防期房风险的条款,要么干脆选择购买现房。

  特别是09年,有的开发商如果资金链有问题,说不定会有更大的问题,所以消费者面对打折特别厉害的楼盘,一定要留心防范风险。

  抄底风险2:不能物尽其用,买房成本更大

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  乔里和男友准备买房。对于她这个“80后”来说,工作5-6年,积蓄并不多,买房的考虑也只能是30万以下的房子。但是她的好友们有的经济情况比较好,有的父母是在国内做生意的;买的基本上都是50-60万的大HOUSE.。  去人家做客之后,乔里的心里也开始痒痒了,她也想和姐妹们一样,住漂亮的大房子。但是乔里的提议,遭到了男友的反对。男友分析,这样一套地段不错的大房子,至少需要50万元。大房子不但价格昂贵,房子也会有很多空置面积,利用不上。利用不上的面积,实际就是提高了买房的成本。

  夕子小提醒:买房,可以多考虑使用率。只要粗略一算,你就会被使用率对房价的巨大影响吓一跳:两人各花50万元买了一个HOUSE,使用率一个是70%、一个是 90%,那么实际房价会相差不少。

  因此,买房之前最好弄清楚你为多大面积掏了钱,真正可以利用的房间有多少,是否需要那么多的卧室和卫生间,这样,你就会得出真正有效的房价。户型的实质其实是:在你的需要之下,空间被赋予了什么功能?它的组合方式是否能最大限度地体现这些功能?比如,早出晚归的上班丁克族不必讲究房子的朝向;很少有客人拜访的人不要那么大的客厅;经常在家办公的人不能把电脑搬进卧室,需有工作间;花50万以上买房子的人,三大一小的要领就要作废。把自己放在房子中假想着生活一下,户型中掩藏最深的劣势都将涌现出来。
 09年,在资金紧张的情况下,买房尤其不能贪大,而是要实用、宜居。

  抄底风险3:不能融入的环境,跟房价不匹配

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  林星是一个“剩女”,相貌出众,气质不凡。准备买房的她,不过多在意房子的价格和地段,只要求房子的环境好。看了三个多月的房子,许多房子要么是本身小区的环境优美,但是周围在建新HOUSE,显得乱糟糟的;要么是小区成熟完善,但是房子又比较旧……

  最近,林星仍为房子在操心着。

  夕子小提醒:环境有大、小之分。大环境指社区所处的位置和区域,小环境指社区内部的环境规划设计。美的环境,优雅的布局是挺好,但关键要看你是否能真的融入,是否有一些与房价相匹配的收获。
  环境决定了外部配套,如医院、学校、银行、超市、车站等。并且紧邻HIGHWAY的或者大公路的,即使交通极其便利,但是过往的车辆声音往往让人头疼,对宜居有一定影响。
  在买房前,一定要仔细甄别,以免买了一些不能匹配房价的“废环境”。

  抄底风险之4:抄底抄到地板上

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  小江从去年夏天起就准备买房,到了年底正好赶上经济危机,眼看着房价一路有点下滑,她兴奋异常,可不知什么时候是个底,只好和大多购房者一样观望。看报纸才知道不经意间错过了房价的一个低点,现在因为房源少,需求量大,很多房子一出来就有5、6个人抢OFFER,反而把房价给推上去了。小江无可奈何,继续等待。

  随着六月份的过去,眼看着一年又过去了一半儿。小江的太太有点烦躁,觉得这样下去永远都买不上房子了,最近她和小江又开始频频四处看房,看到合适的房子和价格,就准备出手了。

  夕子小提醒:虽然房市已经见底,但是经济大环境并没有完全恢复。利率忽高忽低,银行贷款的优势不如年初那么明显,外加受金融海啸、加国经济受挫的双重影响下,加拿大的房市也在不断变化。认定市场见底,也不尽然。但是与此同时,如果一直等待下去,也会错失不少好机会。一味想着拣个大便宜或是抄底,说不定会抄到地板上。

      毕竟房子不是冷冰冰的股票期货;它是给人住的,给了人一个稳定舒适的生活和感受;房子给人的这种价值,是无可替代的。

 
Posted by: Ingrid
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