April 3, 2020  
小地下室惹来的大麻烦

很多移民家里都把地下室分租出去,而且尽量多地隔出房间,其实这样做不止会在需要贷款的时候带来麻烦,最主要是留给了自己房子一个潜在的隐患。如果租客不小心失火,房屋被大火烧毁以后,保险公司发现地下室有不合规矩分租的证据(包括房间结构的自行更改,未按规定获取消防局的验收),是有理由不进行赔付的。这也就是上面提到的银行不愿意贷款的最终原因。

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近一段时间,金融市场的持续向上,给股票投资者们一个安稳觉。天气转热,樱花纷飞绿树青草黄色的迎春花,美丽的春天也同时吹响了房地产市场的号角。压抑了一冬天的心情慢慢放飞,很多人不再坚守着等到年底的想法;纷纷开始打算卖房买房。

对于很多小房换大房的人来说,第一步面临的就是卖房子。日子细水长流按部就班地过,真当到了整理行囊准备离开的时候;才发现有一个个问题出来。从前视如珍宝的东西,现在却变成大累赘;从前花尽心血的装修,却成为鱼骨,哽在喉中,让人有苦难言。夕子身边就有这么一个朋友,最近陷入了一个大麻烦中。最郁闷的是,这个麻烦,还是自己置下的。

A君于8年前来到多伦多,和太太一路打拼,上学,打工,度过了地下室的黑暗日子,用自己的双手撑起了家。五年前,他和太太买下了自己的第一个房产。


中国人大多数比较倾向于保守地过日子,总是防患于未然,自己挣点钱也不容易,就想法子去开源节流。对于移民来讲,开源不是那么容易,找到一份专业工作已经是很受优待了;接下来考证自学都要时间,于是眼下就只有打房子的打算了。地下室是一个比较常见的收入来源,于是A君就找了一个地下室基本可以出租的房子买了下来。

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对于大部分男人来说,装修是一个很有意思的过程。A君也不例外。他兴致勃勃地从设计、买材料,一直到每天晚上和周末灰头土脸的开工做装修都是亲力亲为。最终,地下室装修完成,做了三个卧室,一个厨房一个洗手间。房子贴在本地华人网站上面,很快就租出去了。

之后的几年里,与租客相安无事,生活倒也平静。只是租客来了走、走了来;有相处融洽的、有合不来的,不过A君的家地处交通便利的好学区,房子一直都有稳定的租金来源,A君倒是靠这个地下室补贴了一些收入。

5年过了,A君的小孩也长大了;自己和太太的工作也换了,收入稳定后手上余钱开始多起来。去年股市一片萧条,万幸A君的投资大多在Money Market和定期,基金和股票的损失很小。介于现阶段房地产市场萧条,利率奇低,A君动了买投资房的脑筋。

一番研究,A君看中了Yonge 和Finch的一个高层单位,算下来,要交8万多块的首付。这些年,攒点钱要么还了房贷,要么弄了装修,存款还真没有那么多。当然做Refinance(再贷款)是最佳选择了,刚好自己房子的贷款也到期了,于是乐得拿一个低利率,不用付罚款,同时把还款期限延长到35年,减轻自己的月供。

本来看似简单的一个计划,岂不知后面丛林险滩、翻江倒海,把A君折腾的够呛。

一纸违章令,开始了奔波的旅程

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在银行批准贷款以后,第一个条件就是验屋。

验屋有两个目的,首先是房屋价值。银行需要第三方文件显示房屋价值有申请的那么多。如果房屋价值不足,银行会根据批准的贷款比率(Loan to Value)来降低贷款额,保证贷款占房价百分比不超过批准的比率。其次是看房屋条件,银行只可以贷款给条件符合要求的房子,如果房屋条件不佳,或者说有违章建筑,银行是不会贷款的。A君就占据了“违章建筑”这一条。他的地下室是分门出入,但是房间多,比较拥挤,自然条件比较差,也没有经过市政府消防局的防火检验。这些小的条件使得银行决定拒绝他们的再贷款申请。

小小委托书,愁坏了一家人

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A君的太太刚好有年假,于是回国探亲。因为当年房屋买卖合同上是A君和A太俩人的名字,所以A太临时缺席需要她出一份委托书让先生办理所有的买房事宜。然而偏偏是这份委托书,让A君焦头烂额。银行由于担心有假冒ID的可能,盗用别人的名义将房产进行再贷款,使房主造成损失,一般来讲都不愿意接受委托书。A君尝试让自己太太从国内打电话给银行,试图让律师做担保,都无济于事。这一切都受到地下室出租的影响,整个申请被银行从大局考虑认为“风险过高”不予贷款。

事情发展到这一步,A君手头有新房的合同等着成交,自家房子的贷款到期需要续约,如果把整个计划取消,损失了定金1万块,自家房子再贷款的费用已经开始产生,这些都不可以回头。最终,A君选择了东拼西凑,连上银行可动用的所有个人信用贷款,朋友亲戚的积蓄,凑够了首付,把房子先进行了交割。


最后,在A君太太从国内回来以后,他们重新去另外一家银行贷款,利用贷款公司自己的评估系统对房价进行了评估,从而避免了验房的过程,终于再贷款成功,还清了东拼西凑来的借款。

夕子提醒:

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很多移民家里都把地下室分租出去,而且尽量多地隔出房间,其实这样做不止会在需要贷款的时候带来麻烦,最主要是留给了自己房子一个潜在的隐患。如果租客不小心失火,房屋被大火烧毁以后,保险公司发现地下室有不合规矩分租的证据(包括房间结构的自行更改,未按规定获取消防局的验收),是有理由不进行赔付的。这也就是上面提到的银行不愿意贷款的最终原因。

分租固然划算,不过在决定之前,还是弄清楚游戏规则比较好,毕竟在西方,还是一个讲法律和规则的社会。

——首发2009年5月《北美时报》

 
Posted by: Ingrid
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