November 29, 2020  

噩夢度假屋

就是这样可爱的度假屋,却成为一场无休止难缠的噩梦。夕子的朋友最近就对我讲述了这样的一个离奇的案例,希望通过这个真实的案例,给想要有计划购买度假屋的朋友一个参考;很多时候,事情不如我们想象的那么简单————

春暖花开,沉睡一冬的COTTAGE(度假屋)又开始火起来了。和国内大不相同,在北美的人如果有能力,都会选择在景色优美的小镇买个小度假屋;平时在城里工作学习生活,到春夏秋天气好的时候,举家开车顶着小船去度假屋好好过个FAMILY假期。

   在北美电影中经常可以看到这些一个个非常可爱的度假屋,木头的外墙褐色的屋顶,门前白色的小路红色的烟囱,莽莽苍苍的丛林和碧蓝的湖水,一切都充满北美独有的浪漫风情。

   就是这样可爱的度假屋,却成为一场无休止难缠的噩梦。夕子的朋友最近就对我讲述了这样的一个离奇的案例,希望通过这个真实的案例,给想要有计划购买度假屋的朋友一个参考;很多时候,事情不如我们想象的那么简单————

   

   噩梦开始

   故事发生在蒙特利尔。一个白人在附近的一个小镇买下了一个占地很大的度假屋,随后试图进行全面的装修。殊不知,装修到一半,发现自己财务状况不能再支持下去,于是只有断供,放弃这个房子。

   银行本以为收回房产,稍作装修就可以出售,收回自己的贷款,殊不知这只是噩梦的开始。

   那还是2005年秋天,经济形势欣欣向荣,房屋买卖市场节节走高,新的贷款产品层出不穷,买房成为当时一个投资的好管道。银行收回房产后,发现第一个问题:不合法装修。

   在蒙特利尔周边的小镇,规定和多伦多差别比较大。这个房产所在的城市要求,房屋做结构性改变的装修,需要申请政府的装修许可,并且在大的结构用料上有很多要求。偏偏这个房主没有去理会这些繁琐的市政府规定,于是乎擅自大刀阔斧地改变房屋内部结构。银行在收回房屋后需要做的第一件事,就是去市政府申请重新装修。偏偏又赶上市政府拖拉的工作效率,这申请一等就是半年。

   2006年春天,申请批准了,终于可以动工把不合规矩的装修都拿走,重新装上政府允许的材料和结构了。装修队是老外的,又一次注定了效率低下。然而,真的的噩梦还没有开始。7月份,装修完成了,政府派了一名评估师来做工程评估,评估报告当然不能让人满意,指出卫生间和房屋的下水系统太过窄小,不能满足房屋需求,并且存放污水和粪便的容器有渗漏的迹象,需要对房屋的土壤做化验分析,决定是否已经造成环境污染。

   这个就真的成了难题。银行一般都需要有两份报价,以决定使用相对便宜的价格。偏偏在这个小镇,只有一个实验室能承接这样的化验。这个报价一等就是两个月,最后的结果是实验室业务太过繁忙,不能应付,或者使用加急服务,才能完成这个化验。

   银行在两个月后决定,放弃之前的两份报价的要求,同意了这个实验室的加急报价。按理说实验室做土壤化验不是很难的事情,却不知这化验一去不复返。两个月后,才千呼万唤始出来,等来了这份来之不易的化验报告。

   政府终于批准了重新改造下水管道及排污系统。银行在寻找工程队没有遇上难题,然而在签署合同之后,工程队发来一封信,说明报价是一时疏忽,那是2003年的价格,现在的价格要在报价基础上上浮30%。银行对于这样的流氓行径表示不满,并和对方交涉,这一交涉就到了冬天。最后也没有和对方谈判成功,却等来了“由于冬季极度寒冷,土地被冻住,无法开工”这样的回复。这对苦等了一年多的银行来讲绝对是不小的打击。要知道,银行不止要支付这些所有装修改造的费用,政府申请各种许可的申请费,还要按时交地税,省税(魁省有自己独特的税,叫做School Tax)以及水电和打理物业的费用。

   屋漏偏逢天连雨,让人叫苦不迭的评估大爷

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   等到了春暖花开的430号,土地终于解冻了,工程开始了。当然,好消息不会那么容易到来,工程队通知房屋是建造在一块巨石上面,所以在房屋下面直接重新铺设管道是不可能的,需要从巨石旁边绕过,所以要加价30%。银行已经习惯了这样的伎俩,于是这一次很爽快的答应了,以免等三个月依然无疾而终。管道的铺设和升级就这样以“迅雷不及掩耳盗铃之势”在2个月里完成了。

   本以为银行可以把房子挂牌出售了,然而政府派来的评估师再一次给了大家一个惊喜。政府认为房屋内部的水管和排水管道过于老化,和新更换的排污设施不能一致工作,需要更新。房屋内部需要做空气质量检测,需要做霉菌检测,需要做保暖检测。这些检测都需要两份估价,才可以执行。银行试图和政府理论,说为什么当时更新污水排放系统时没有提到要更换水管和排污水管道,但是政府以很标准的回复格式,说明了这些都是政策规定,完全依照政策执行的,没有为什么。银行这一次也只有打碎的牙往肚里咽,花钱做了水管的更新,做了空气质量的检测,霉菌的检测,以及一系列可有可无的检测。

   半路杀出一个程咬金

 

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   度假屋的水管历经千辛万苦终于重新铺设成功,也终于走过了政府的各种测试,本来是上市的大好时机,殊不知,半路又杀出一个程咬金。

   政府的评估报告里要求,房主需要重新安装下水管道,并且重新安装地下室的浴室。当然这些看上去不算是很麻烦的安装很容易就能得到银行的批准,于是装修队再一次进驻这个屋子。下水道安装的过程中,却又发现如果新的下水道从地基旁边绕过,会花8000块钱,并且由于下水道过长,可能导致水压不平衡,让房屋其它地方的水管爆裂造成水灾,但是如果从地基中间打一个洞,把水管穿过地基,只需要5000块。当然穿过地基算是比较好的选择了,银行派工程队在地基下面打了一个洞,把水管穿过去了,终于,水管大功告成。

   在水管和地下室的浴室完成之后,政府的报告里多了一项新东西:潮湿度。

   政府认为,房屋内部有不明原因的潮湿,空气中湿度超过了60%,需要对屋内很多地方做清理。墙需要被打开,移除里面的防火棉,并更换新的干燥的防火棉,之后重新把墙做好,重新粉刷,重新做空气质量检测……这一系列要求几乎让银行彻底绝望。

   银行高层开会讨论这个case之后,决定还是按照政府的要求来做,于是装修队开心地把墙砸掉,把潮湿的防火棉拿走,并且装上了新的防火棉。装修队已经对这个房屋内部的构造了如指掌,拆了装,装了拆,几个来回,连墙里面什么地方有几根柱子都烂熟于心。

   再下来不出意外,政府的评估报告依然提出了几点要求,地下室的地毯需要更换,以免出现潮湿,地下室的墙面需要更换以免出现潮湿,房屋内部空气需要再进行质量检测,房屋的自来水也需要进行水质监测。这一次报价不是很贵,只需要大概2500块就好了。于是又一个月花在了地板,墙面和各种检测里面。

   空气检测显示地下室的湿度过高,这一次银行没有等政府提意见,直接准备了抽湿机,用了1个礼拜,把地下室的湿度降到标准以下。银行已经完全自信地把检测结果递交,等待允许出售的批复。

   漫长的拉锯战,烧钱的无底洞

 

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   偏偏天公不作美,在漫长的等待中,小镇下了一场暴风雨,把房子屋顶掀起来一部分,房屋内部开始漏水。

   政府的最后一次验房发现了严重漏水的现象,并且发现空气中有很重的霉菌味,于是政府的评估师自己进行了霉菌测试,发现因为漏水的原因,屋内霉菌严重超标。这下好了,再多一项,修屋顶和去除霉菌。

   在这份“健康威胁报告”中,明确指出,房屋内部的霉菌指标必须低于某一个标准,并且房屋墙壁内,地板下,以及屋顶和墙壁中间的霉变部分都需要完全清楚,以防未来霉菌继续生长。房屋去除霉菌在现代技术中没有很好的办法,只有去除被水污染的墙体已经墙体内部的防火棉,这一项工程把一部分之前刚装上的新墙壁和新防火棉都拆除了,全新的无毒无害无副作用的墙面和防火棉都装上了。这一晃眼,已经是2008年的夏天。

   2008年的秋天,政府依然不屈不挠地提出各种小问题,但是银行以及不能承受这个损失。总共三年时间,等待过程中付出的水电煤气,地税,以及负责打理这幢房屋的物业管理公司的费用,律师的费用,付给政府的层层申请费用,做各种奇怪的测试的费用,装修队的费用,七七八八总共有超过了8万块。银行决定,不去理会政府之后的要求,只管放上MLS,尽快“As Is”把它卖了。

   其实屋内花了那么多钱装修,内部并不好看,很多地方还没有100%做完,于是可以看到装修过程中的痕迹,当然这很大程度上影响了房屋的销售。三个月之后,有人愿意以13万买下这个房。

   故事算是告一段落,虽然在成交前政府还不屈不挠地提出其它要求,但是银行已经决定把房屋按现有条件出售,在这之后的一切装修以及对政府的报告由新的买家自行承担了,房子最后在2009年的2月顺利出售。

 

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   漫长而痛苦的卖房历程终于结束了。可以说,这个故事是一个很极端的情况,但是在这个真实的故事中所有出现的问题,都有可能会出现在我们的生活中。故事中的主角是财大气粗的银行,但对于我们这些贫民百姓来说,每一分都是辛苦的血汗钱,这样砸下去,估计没几个来回就得血压上升气出病来;买屋本来是件开心的事儿,如果这样麻烦重重也就失去了当时买屋的初衷了。所以夕子想提醒大家,买房的时候,要多请验房师提出房屋结构方面的问题,尤其是银行拍卖房,市郊的度假屋,或者由于出租原因上任房主对房屋结构做了重大改动,需要尤其小心。如果您不幸踩中这个地雷,那么任您再心灵手巧,也耗不起这三年的折腾啊。 

——首发2009年4月《地产周刊》

Posted By:Ingrid

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