February 17, 2020  
蚕食库存,2月房市分析3月预测

本月上涨幅度较大的主要原因是2009年2月处于经济危机的最低谷,而当时的成交十分清淡,远远低于正常水平,因此2010年相比2009年出现较大涨幅。

即将生效的HST新税法,以及将于4月19号收紧的房屋贷款规定,又在短时间内对房价造成上涨的推动力。买家由于担心利率的变化,房屋贷款规定的调整,会将干扰到首次购房者的承受

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2010年2月,市场延续过去一年的火爆走势,价格再创新高。大多地区2010年2月总共成交7291间房屋,比2009年2月上升77%。平均售价上涨至431,509元,同比2009年二月上涨19%。

本月上涨幅度较大的主要原因是2009年2月处于经济危机的最低谷,而当时的成交十分清淡,远远低于正常水平,因此2010年相比2009年出现较大涨幅。

即将生效的HST新税法,以及将于4月19号收紧的房屋贷款规定,又在短时间内对房价造成上涨的推动力。买家由于担心利率的变化,房屋贷款规定的调整,会将干扰到首次购房者的承受能力,纷纷选择在政策实施前买入房屋。

推动房价上升的另一个决定性因素,就是市场库存的不断降低。从全国范围来看,2009年整年都处于库存降低的周期当中。相比2009年2月来看,多伦多的市场库存下降了41%,滑铁卢地区的库存萎缩了33%,渥太华地区的库存减少了30%,大温哥华地区库存损失了27%,东岸的哈利法克斯,西部的Regina,温尼伯格也有13%到19%的减少。库存的急剧减少主要是2008年经济危机时期,购房者推迟购房计划,以至于有相当一部分的购房者合并入了2009年的消费人群,从而将市场仅存的库存蚕食干净。

信贷利率的低水准也是推动房价不断攀升的一个重要因素。2009年整年,贷款利率都处于历史最低的位置,给予了购房者极大的机会,也改善了准购房者的负担能力。低息贷款也推动企业盈利的能力,提供了更多的工作岗位和更长的工作时间,支持购房者的消费能力。

当然,以上支持房价上涨的因素不会永远存在,利率在下半年就很有可能在政府需要抑制过热经济的情况下慢慢回升至过去正常的水平。利率的回升也会降低购房者的负担能力,影响市场的购房需求,所以推动市场继续维持高速上升的因素消亡之后,价格会趋于平缓变化,政府在做调控之时,也会考虑市场的承受能力,不会打压过重,使得市场急转直下。

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当然,市场的需求在各种因素的激发之下,会形成一种正向的趋势,而这个趋势的保持来源于买家和卖家对市场的预期和理解。购房的刚性需求(包括新移民,毕业生,新婚小家庭等等)在一段时间内不会由于HST政策的变化,或者说贷款利率的上升而产生180度的转身。从历史上看,利率的上涨在最初几个月会让疯狂的势头冷却下来,但是在冷却期过了以后,刚性需求仍然会占主导地位,而推动市场维持平稳发展。

从历史上来看,1953年至2009年多伦多房地产市场的平均房价涨幅在6%左右,而这个上涨的速度已经考虑了1973年和1989年的房地产泡沫以及之后的价格回调。在73年和89年,价格已经偏离了6%的正常上涨价格的一倍以上,之后出现的市场回调及低迷,其实都是对之前不正常飙升的一个修正,而修正的最终结果就是市场回复到6%年增长的水平。

在南岸的美国,在2003年至2007年同样出现了我们过去的市场非理性暴涨,而之后的下跌和萧条,也不过是市场的一个修正,让上升维持在一个正常的范围内。市场的自动修正一定遵循这个规律。

2008年不正常的负增长,是推动2009年和2010年火热的一个根源,而用1953年开始的数据来做测算,2010年的平均房价上涨到44万都是合理的范围(请参考附表,版面原因,隐藏部分单元格,完整数据请参考多伦多地产局MLS)。

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Posted by: Ingrid
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