November 29, 2020  

三月狮吼,下一步房市怎么走?

3月的交易有两个特点,1是待售房屋明显增多,2是价格上涨的速度明显减缓。

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2010年3月,多伦多地产市场再创新高,交易量和价格都创下历史同期最高纪录。

在整个3月,多伦多地区共成交房屋10,430间,在历史上的3月份销量排第一位,平均成交价达到创纪录的$434,696。

3月的交易有两个特点,1是待售房屋明显增多,2是价格上涨的速度明显减缓。

由于整个09年市场的火热,市场价格基本上补足了08,09年的全部涨幅,整体价格恢复到了一个合理的位置。而一部分买家由于持续观望,而错失了之前的大好时机,就促成了一批被积压的潜在购买者。这些购买者在最后的低利率和贷款优惠政策下,开始进入市场,从而在2010年初给房价上涨提供了动力。在高房价的诱惑下,很多屋主决定将自己的房屋出售套现,这就最终形成了3月份开始的代售房屋数量的明显上涨。

待售房屋数量的上涨还来源于大量新房的交房,尤其是Condo的交房,给市场提供了多于平均供应量的存货。这些新房能够一定程度上缓和过去买家多卖家少的一边倒现象,也能够缓和房价持续快速上涨带来的泡沫风险。

而房价的上涨速度减缓,很大程度上就得益于存货的增多。很多地区已经开始逐渐有不需要抢Offer就能买到条件还不错的房子了,而有一些准备在规定时间接受offer的房屋,也不会有很多买家竞价,有的甚至一个竞价者都没有。

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从根本上来讲,房价的上涨应该是一个正常的行为,只是在过去的两三年里,房价反复大涨大落,让买房者,卖房者纷纷心惊胆战。而过去的价格剧烈变动,只要最终能回到市场变化的大趋势线上面来,就不是问题。从1955年开始,多伦多的房价平均年复合增长率在6%左右,而如果用这个数据来参考每一年的价格变化,我们可以看到在70年代和80年代初,整个2000年后的七八年都是基本复合这个增长趋势的,而有一个时间段出现了较大的偏差,就是86到89年,市场的疯狂上涨,以及之后的剧烈调整。

我们知道,86到89年的房价疯长一部分是因为美国的石油危机导致输入型通货膨胀,导致资产价格的飙升,还有一个原因是中英联合声明对于香港回归的决定,使得很多香港人决定移居北美,产生了历史上很大的一股移民潮,推高了多伦多和温哥华的房价。

这个不正常的上涨,在价格畸形的被抬高之后,被北美自由贸易协议的签署刺破了泡沫。加拿大从89年开始的失业高潮将高企的房价直线在两年之内打落了30%,有的地区甚至出现一半的跌幅。

市场的另外一次不正常表现就在2008年下半年的短暂冰河时期。在美国房价泡沫破灭,金融系统动荡的时候,加拿大,尤其是多伦多也出现了房价的暂时下跌。由于时间短,跌幅不是很大,平均大概在3%左右,有的热门地区出现了10%的跌幅。然而由于这个下跌受外界干扰的成分比较多,价格很快在2009年春天出现了报复性的反弹,并且超越了08年的最高点,从新回到了上升的通道内。

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从历史的6%增长幅度来测算,2010年的房价应该会到440,000,也就是说年初和年末可能会出现低于平均价,比如说42万,在年中,春夏的时候可能出现房价的高点,在大概45万。这样的表现就只算是符合市场在过去60年的一贯表现,而并没有体现出过热或者过冷的行为。

然而,2010年的两件大事会将房价的转折点提前,一个是贷款条件的收紧和对利率上调的预期,一个是7月1号的两税合并。二者都会使买房者集中在截止日期前完成买卖,那么需求在那一段时间会非常充裕,也就会短期继续推动房价上升,而在政策实施之后,半年至一年之间,有可能出现买方的冷却期,从而让持续上涨的房价出现暂停,等待收入的增加和储蓄的增加来支持房价的高企。

最后,多伦多房地产市场的根基并没有动摇。移民政策目前还没有大的改变,城市的扩张和城区的改造还在进行中。市场依然会朝着过去一直持续的“强者恒强”的规则演变。城区有限的土地会创造越来越高的价格,而城市周边的新区也会带动新的卫星城发展成为外围的高档小区。当经济形势持续好转,就业率慢慢改善,消费能力和意愿稳定及提高以后,房价依然会朝着它既定的脚步向前迈进,只是在现在的恢复期,希望看到88,89年的持续两位数字的增长就不现实了。

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那么作为购房自住的购房者来说,寻找适合自己的房屋就要重要过房价的涨跌和回报率,关注的角度也要多放在位置,房屋周边的生活便利程度,学校的教育水平,小区的人口构成,环境及治安问题,以及房屋本身的内部外部条件。

对于投资者来说,政府的政策调整势必会影响到他们的策略和计划。准备25%,甚至准备35%的首付,将是未来进入投资房产的必要条件。如果投资的房产债务过高,那么就不要再举债购入新的房产,而应该减缓扩张速度,转而改善投资的现金流和负债率,让投资的房产能够多一些抵御未来市场波动风险的能力。

Posted By:Ingrid

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