November 29, 2020  

时刻准备着

夕子在过去的文章里谈到过很多次房价上涨下跌的因素,其实房价上涨下跌最直接的影响因素是房屋的供给与需求。而房屋的供给,就是本文将要提及的市场存货。

房屋的市场存货主要有三个来源:

第一个是正常的换房,以及投资者套现而产生的卖家。这一部分卖家比较理性,心里预期比较高,希望房子卖一个好价钱,而对于换房的卖家来讲,如果房子不能卖到心理价位,很多卖家会选择撤销出售,继续住在这个房子里。投资者在卖方的时候,也会考虑到收益,如果房子市场冷却,他们会把房子出租,等待市场复苏再出售。

第二个存货来源是新房,以及新房交房的时候出现的暂时的集中出售。新房的吸引程度其实远远高于二手房,而现在多伦多市中心Condo新房大多数都被投资者一抢而空,大部分投资者都准备在交付使用之后出租,享受房屋升值的利润。

第三个存货,来源于被迫卖房的卖家,包括了银行拍卖,以及卖家不能维持房屋每个月的费用。这个情况主要会出现在经济萧条的时期,尤其会出现在失业集中的地区和城市,比如2008年的温莎和Oshawa。

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在上个月度报告中,夕子提醒大家,每年的七月八月都是相对平淡的时机,买房卖房的人数都有下降、很有可能拿到好DEAL,不必和人家抢OFFER,从容买到自己喜欢的房子。但是翻阅手边刚刚出来的最新一期地产局的数据报告,夕子想提醒大家,今年有可能这个平静期会提前结束,再次进入战火纷飞的诸侯争房时代。

为什么这么说呢,请随我一同来研究一下这个让人又爱又恨的多伦多房地产市场。

6月份月度报告一如既往地保持平稳态势,成交量略大,共成交10230间,成交价略低于5月,平均价格为47万6千。

夕子在过去的文章里谈到过很多次房价上涨下跌的因素,其实房价上涨下跌最直接的影响因素是房屋的供给与需求。而房屋的供给,就是本文将要提及的市场存货。

房屋的市场存货主要有三个来源:

第一个是正常的换房,以及投资者套现而产生的卖家。这一部分卖家比较理性,心里预期比较高,希望房子卖一个好价钱,而对于换房的卖家来讲,如果房子不能卖到心理价位,很多卖家会选择撤销出售,继续住在这个房子里。投资者在卖方的时候,也会考虑到收益,如果房子市场冷却,他们会把房子出租,等待市场复苏再出售。

第二个存货来源是新房,以及新房交房的时候出现的暂时的集中出售。新房的吸引程度其实远远高于二手房,而现在多伦多市中心Condo新房大多数都被投资者一抢而空,大部分投资者都准备在交付使用之后出租,享受房屋升值的利润。

第三个存货,来源于被迫卖房的卖家,包括了银行拍卖,以及卖家不能维持房屋每个月的费用。这个情况主要会出现在经济萧条的时期,尤其会出现在失业集中的地区和城市,比如2008年的温莎和Oshawa。

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那么多伦多地区的存货现在是一个什么状态呢?随着夕子把以上三点打开以后,大家可以比较容易地一部分一部分来分析了。

第一个正常换房的卖家,是现在市场上提供出售房屋的主力军。他们的数量比较稳定,而且在一年当中分布比较有规律,主要是夏天天气适宜给房子一个好的外部表现,能够体现房子美的一部分,吸引足够多的买家;再一个是夏天重大节日没那么多,除了7月8月一些有小朋友的家庭会带小孩出去旅行或者回国,基本上打理房子是很多屋主的一项大工作。

在冬天,尤其是圣诞节和新年前后,市场萧条,卖家稀少,大家忙于准备节日,无暇顾及房屋出售,自然导致卖家有限。而且从过去很多年的数据来看,卖家都知道不到迫不得已,不要在圣诞节前后卖房子,否则很难找到买家。

第二个存货来源也是比较稳定的,从过往新楼盘推出的速度来看,并不会出现集中在两三个月同时推出几十个楼盘的情况。开发商也会顾及自己的销售状况,并且政府也不可能有精力在同时批准很多开发商的楼盘,这就限制了新楼盘推出的速度,保证市场的这一块供给是细水长流的。

第三块存货需要有特殊时期和特殊地区才会出现。当下最典型的就是美国的一些欠发达城市,受经济萧条的打击比较严重,自己没有足够的恢复能力,影响到了当地的就业,也就迫使很多屋主出售房产来套现,或者干脆由银行来出售,提供巨大的不正常的供给。
回到文章最初,有朋友问起,利率上调会不会让房价下跌?贷款收紧会不会让房价下跌?涨太多了会不会下跌?这些问题,如果在供给层面来回答,就比较简单。贷款利率调整,贷款政策收紧,并不会导致当前的房主出现大面积的断供,以及大量的银行破产房出现。

加拿大房屋贷款中心CMHC最近做过的一个市场调查显示,加拿大60%以上的屋主选用的是固定利率,并且平均贷款额度占房屋价值的70%左右。总体来说,大部分家庭的财务状况在当前的经济环境下,不会忽然之间出现大规模的转变。加拿大银行严格的贷款制度,也让贷款者有一些空间去适应利率上涨的压力,而历史上数次浮动和固定利率上调对市场的打击,事实上证明了是不大的。

那么抛去供给,需求会不会受影响?移民的涌入,经济的强劲,就业的改善,通货膨胀引发的物价上涨,收入上涨都会给房价的需求提供支持。最简单的方法,就是对于房屋需求力有怀疑的朋友,可以尝试去市中心靠近地铁的地区找一间朝向好的,楼层好的,楼龄新一些的,带车位的一室一厅,如果能在1500租到,那简直是中了彩票一般;如果能1600能租到,那一定是快手,并且租客条件没话说;如果要1700或者再贵才能租上,那么市场上的存货基本都不会存留超过两个礼拜。看到市场上抢手的房源,大家就能体会到市场上面实际的需求有多么强劲,这样或许能解释心中一些对于房地产市场的担忧吧。

在本文的结束部分,夕子要提醒大家关注地产局月度报告中的一个数据,2011年6月,市场待售的房屋数量是18000个,而相比2010年,6月是将近24000个,之后的7月到9月都维持在20000个以上。夕子认为,如果今年7月8月存货不能维持在20000个以上,市场将在今年提前结束节日效应,比往常早一些开始重新步入抢offer的时代。这对于准买家可不是一个好消息。

在这个月,要格外打起精神,该出手时就出手,随时准备出发!

 

Posted By:Ingrid

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